Vendre son logement avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation

Définition du DUH

Le droit d'usage et d'habitation (articles 625 et suivants du Code civil) permet à son titulaire d'occuper un logement avec sa famille. C'est un droit personnel : il ne peut être ni cédé ni loué (art. 631 et 634).

Différences avec l'usufruit

• L'usufruitier peut louer le bien ; le titulaire d'un DUH, en principe, non
• Le DUH est plus restreint, donc la décote sur le prix est en général plus faible
• Ici, c'est la pleine propriété qui est vendue, grevée du DUH

Durée du droit

Le DUH peut être viager (jusqu'au décès) ou temporaire. Il peut être réservé au profit d'un couple.

Répartition des charges

Le régime légal s'inspire de celui de l'usufruit, mais l'acte organise librement la répartition : taxe foncière, charges de copropriété, travaux. Ce point doit être négocié et écrit avec soin.

Si le logement est libéré

Si vous quittez définitivement le logement (entrée en établissement, par exemple), le DUH ne permet en principe pas de le louer. Certains actes prévoient une indemnité ou une conversion : ces clauses se négocient avant la signature.

Exemple pédagogique

Hypothèse purement illustrative : un bien estimé 500 000 €, un vendeur de 78 ans. Le prix tiendra compte de la valeur du DUH, de l'état du bien et du marché. Le montant réel ne peut résulter que d'une expertise individuelle.