Comprendre
Nue-propriété, DUH ou viager : quelles différences ?
Trois mécanismes permettent de percevoir de la valeur de son logement en continuant à l'occuper. Leurs effets diffèrent sensiblement.
- Droits transférés
- La nue-propriété ; le vendeur garde l'usufruit
- Capital versé
- Oui, en principe en totalité à la signature
- Rente
- Non
- Droit d'habiter
- Oui
- Possibilité de louer
- Oui, l'usufruitier perçoit les loyers
- Grosses réparations
- Nu-propriétaire (art. 605-606 C. civ.), sauf clause contraire
- Taxe foncière
- Usufruitier par principe (art. 608 C. civ.), aménageable
- Fin des droits réservés
- Au terme de l'usufruit (décès ou durée fixée)
- Points de vigilance
- Valeur liée à l'âge ; charges à répartir clairement
| Critère | Nue-propriété (usufruit réservé) | Vente avec réserve de DUH | Viager occupé |
|---|---|---|---|
| Droits transférés | La nue-propriété ; le vendeur garde l'usufruit | La pleine propriété, grevée du droit d'usage et d'habitation | La propriété, avec réserve d'occupation par le vendeur |
| Capital versé | Oui, en principe en totalité à la signature | Oui, en principe en totalité à la signature | Un bouquet (facultatif) à la signature |
| Rente | Non | Non | Oui, rente viagère versée jusqu'au décès |
| Droit d'habiter | Oui | Oui, pour le titulaire et sa famille | Oui (droit d'usage et d'habitation réservé) |
| Possibilité de louer | Oui, l'usufruitier perçoit les loyers | En principe non | En principe non |
| Grosses réparations | Nu-propriétaire (art. 605-606 C. civ.), sauf clause contraire | Selon les clauses de l'acte | Selon les clauses de l'acte |
| Taxe foncière | Usufruitier par principe (art. 608 C. civ.), aménageable | Selon les clauses de l'acte | Selon les clauses de l'acte |
| Fin des droits réservés | Au terme de l'usufruit (décès ou durée fixée) | Au décès ou au terme prévu | Au décès du vendeur |
| Points de vigilance | Valeur liée à l'âge ; charges à répartir clairement | Droit personnel incessible ; libération du logement | Risque de défaut de paiement de la rente, à sécuriser |
Tableau indicatif : la répartition des charges distingue les règles légales supplétives et les clauses librement prévues dans l'acte.
Étude confidentielle
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